為適用本人選購住宅，標準本人購房貸款管理方法，推動業務流程不斷身心健康發展趨勢，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》等法政策法規制訂《中國農業銀行個人住房貸款管理辦法》。

中國建設銀行本人購房貸款管理條例全篇

【發文字號】：農青發〔2008〕255號
【實行時間】：20080901
【有關規章】：本人購房貸款管理條例

文件目錄

• 第一章 通則
• 第二章 基本上要求
• 第三章 操作步驟
• 第四章 別的要求
• 第五章 附錄
• 本人購房貸款基本上要求

第一章 通則

第一條 為適用本人選購住宅，標準本人購房貸款管理方法，推動業務流程不斷身心健康發展趨勢，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》、別的相關法律法規、政策法規、行政法規及《中國農業銀行個人信貸業務基本規程（試行）》，制訂本方法。

第二條 本方法所稱本人購房貸款（沒有本人商業用房借款，相同）就是指農行向普通合伙人派發的用以選購國有土地上的住宅的借款。

第三條 本人購房貸款業務流程堅持不懈“集中化運營、精細管理、操縱風險性、合理發展趨勢”的標準，并列入本人消費性貸款業務管理方法。

第四條 依照買賣特性區劃，本人購房貸款包含一手購房貸款、二手購房貸款。
一手購房貸款就是指借款行向貸款人派發的，用以貸款人選購初次買賣的住宅（即房地產業房地產商或別的達標開發設計行為主體開發設計基本建設后市場銷售給本人的住宅）的借款。二手購房貸款就是指借款行向貸款人派發的，用以貸款人選購再買賣住宅（即房屋出售人根據買賣獲得房地產業支配權資格證書并能夠在房地產業三級市場再度買賣的住宅）的借款。

第五條 本人購房貸款歸于“本人購房貸款”會計分錄結轉，按買賣特性在銀行信貸智能管理系統入錄相對應借款類型。

第六條 本方法適用中國建設銀行各個組織申請辦理的自營性本人購房貸款和組合貸中的自營性借款一部分。

第二章 基本上要求

第七條 本人購房貸款的目標為在我國地區具備徹底民事行為能力工作能力的普通合伙人，包含中國人和在我國有著合理合法永居權的老外。

第八條 貸款人須另外具有以下標準：
（一）具備徹底民事行為能力工作能力和合理合法合理的身份證證件；
（二）具備還款借款等額本息貸款的工作能力；
（三）個人信用穩步增長；
（四）已簽署合理合法合理的房產買賣合同書，且所買房屋用途為住房；
（五）有不少于最少要求占比的首付證實；
（六）正常情況下以所買住宅設置質押擔保；
（七）農行要求的別的標準。

第九條 住房貸款金額應依據貸款人所買住宅的總建筑面積、企業價錢、成新率及其貸款人還貸工作能力等要素有效明確。一手購房貸款額度最大不超過貸款人所買住宅交易量價錢的80%，二手購房貸款額度最大不超過貸款人所買住宅交易量價錢、評定價錢二者當中低者的80％。一切狀況下，住房貸款金額均須合乎金融體系監管組織的要求。

第十條 住房貸款年限最多不超過30年；貸款人年紀與貸款年限之和最多不超過70年；貸款人年紀在60歲之上的，應提升個人信用情況和還貸工作能力符合規定的法律責任擔保人或提升共同借款人。
本人購房貸款期滿日不可晚于質押物國有制土地使用權證期滿日。
住房貸款年限應在一年之上，但總公司另有要求的以外。

第十一條 銀行貸款利率實行中央人民銀行和總公司年利率要求,能夠選用固定利率、浮動利率或固定不動加浮動利率（混和年利率）方法。

第十二條 對合乎總公司要求，限期在一年之內（含一年）的本人購房貸款，可推行整存零取或按月（季）結息期滿還本的貸款還款方式；限期在一年之上的本人購房貸款，應推行分期付款付息。
本人購房貸款的還貸周期時間能夠為一個月、三個月或總公司要求的別的周期時間。
本人購房貸款的貸款還款方式能夠為等額本金還款、等額本息還款、等比增長、等比下降、等額本息增長、等額本息下降或總公司要求的別的方法。

第十三條 本人購房貸款在辦理預告登記以前，應依照《中國農業銀行信貸業務擔保管理辦法》相關要求設置階段性擔保。一手購房貸款由房屋出售人擔負分階段保證擔保，但總公司另有要求的以外。房屋出售人擔負階段性擔保的，不用對房屋出售人開展信譽等級鑒定和貸款擔保信用額度核準。

第十四條 擔保人繳納擔保金的，應在農行“保證金存款”會計分錄下為擔保人設定擔保金專用存款賬戶，并在有關協議書、合同書中確立承諾以該專用存款賬戶內的擔保金為所貸款擔保的負債設置質押貸款。

第十五條 申請辦理質押（預告片）備案及領到項證支配權資格證書等工作中應由調研工作人員以外的農行員工親自申請辦理。

第十六條 本人購房貸款商業保險遵照同意、公平商議標準。在貸款人同意基本上，與貸款人公平商議挑選是不是購買保險、商業保險種類、保險費用、保險費用交納方法和保險公司。貸款人選購商業保險的，正常情況下應將農行做為第一收益人。

第十七條 以貸款人所買住宅設置質押的一手購房貸款，正常情況下在辦理階段性擔保和質押預告登記以后派發，但對房產交易管理制度的地域或滿足條件的高品質房地產業房地產商，經總公司準許，借款可在辦理階段性擔保、收執房子備案組織出示的質押預告登記審理證實以后派發。對本地房子備案組織未開設質押預告登記的地域，借款應在辦理階段性擔保和房產買賣合同書備案辦理備案以后派發。
貸款人所買一手住宅早已進行使用權初始登記的，借款既可在辦理住宅所有權轉移備案和預告登記以后派發，也可在辦理住宅所有權轉移備案及階段性擔保、收執房子備案組織出示的預告登記審理證實以后派發。

第十八條 以貸款人所買住宅設置質押的二手購房貸款，正常情況下在辦理住宅所有權轉移備案和預告登記以后派發。對合乎總公司要求標準的，也可在辦理階段性擔保、住宅所有權轉移備案、收執房子備案組織出示的預告登記審理證實以后派發。

第三章 操作步驟

第十九條 本人購房貸款的操作步驟包含：貸款人申請辦理、金融機構審理、貸前調研、借款核查、借款審核、簽署借款協議、申請辦理貸款擔保辦理手續、借款派發、信貸管理、借款取回、清戶撤押等。

第二十條 貸款人申請辦理本人購房貸款的，應按照規定出示包含但不限于貸款人身份證證件、婚姻情況證實、買房首付證實、還貸工作能力證實及其合理合法合理的房產買賣合同書等以內的申請貸款材料。

第二十一條 調研工作人員解決包含但不限于借款材料真實有效，貸款人買房個人行為真實有效、個人信用情況、還貸工作能力，買房首付，房產交易價錢合理化等內容開展調研。對貸款人申請辦理一手購房貸款并以所買住宅以外的別的住宅設置質押的或貸款人申請辦理二手購房貸款的，應按照規定對質押物開展價格評估。調研工作人員解決評定價錢是不是有效出示調研建議。
調研工作人員須查看中國人民銀行個人征信報告系統軟件,打印出并儲存貸款人個人信用報告。
調研工作人員須最少與貸款人談話一次，并搞好談話紀錄。
總公司或一級支行要求開展兩人調研的，應推行兩人調研規章制度。

第二十二條 核查工作人員解決包含但不限于借款資料齊全合理合法實效性，貸款人個人信用情況、還貸工作能力，買房首付，擔保，調研單位調研結果等以內的內容開展核查。
核查工作人員應根據銀行信貸材料，根據敬業核查，對貸款人買房風險性開展總體點評。核查工作人員應特別關心貸款人買房價錢合理化。

第二十三條 有權利審核人到受權范疇內，參照調研、審核意見審核本人購房貸款業務流程。

第二十四條 借款行應依據審批意見填好本人買房擔保借款合同書，申報合同書審核員開展規范化核查和/或法律法規核查以后，依照《中國農業銀行合同管理辦法》相關要求，與貸款人、貸款擔保人當眾簽定或公正簽定本人買房擔保借款合同書。

第二十五條 本人購房貸款須在本人買房擔保借款合同生效并貫徹落實所有下款標準以后派發。
借款資產應立即調撥至房屋出售人帳戶，但總公司另有要求且借款彼此作出書面形式承諾的以外。

第二十六條 借款派發后，借款彼此可依照農行相關要求及本人買房擔保借款合同書承諾，申請辦理提前還貸，調節貸款還款方式、還貸限期、還貸周期時間等借款因素。

第二十七條 可以辦理抵押（預告片）備案的地域，務必立即辦理抵押（預告片）備案；在辦理抵押（預告片）備案以前派發本人購房貸款的，須在有效期內辦理質押（預告片）登記。
一手購房貸款派發時貸款人所買住宅為預售房的，須在住宅所有權轉移備案以后三個月內申辦預告登記。預告登記正常情況下應在一手住宅工程驗收之日起2年內辦理。

第二十八條 借款行應提升抵押房屋備案管理方面，開設專業賬表，關鍵紀錄房屋產權、質押（預告片）備案申請辦理、項證支配權資格證書獲得、質押（預告片）備案變動與銷戶等階段的申請辦理時間與經辦人員工作人員。
各行各業應按照規定對行內轄內辦理抵押（預告片）備案的真實有效、合理合法、時效性開展查驗。

第二十九條 本人購房貸款業務流程檔案資料依照《中國農業銀行信貸業務檔案管理辦法》相關要求開展管理方法。
必備條件的地域，應積極主動營銷推廣檔案資料系統軟件，平常只應用檔案資料，實物檔案推行集中化存放。

第三十條 本人購房貸款風險分類依照《中國農業銀行貸款風險分類管理辦法》、《中國農業銀行貸款風險分類操作規程》相關要求實行。
別的信貸管理工作中依照《中國農業銀行個人信貸業務基本規程(試行)》實行，但總公司另有要求的以外。

第三十一條 貸款人償還所有借款等額本息貸款后，借款行應將質押的支配權憑據交回抵押人，并幫助申請辦理預告登記的銷戶辦理手續。

第四章 別的要求

第三十二條 在一手購房貸款中，正常情況下僅可對有權利準入條件行早已審核準入條件的按揭貸款新樓盤派發一手購房貸款。
在一手購房貸款中，正常情況下以貸款人本筆借款所買住宅設置質押擔保。但對信譽等級合乎總公司要求標準的貸款人，確實有必須的能夠貸款人家中有著使用權的別的住宅設置質押擔保，貸款金額既要合乎本方法有關貸款金額的一般性要求，另外不可超出質押物評定價錢的70％。

第三十三條 對貸款人在以本身為名單獨獲得所有權的國有土地上修建自己的房子的農村自建房借款，歸于本人購房貸款業務流程管理，但借款準入條件、審核標準應嚴治把握，謹慎申請辦理。

第三十四條 對貸款人已在本行申請辦理本人購房貸款，辦理貸款選購與所買住宅相配套的停車位（位）、且停車位(位)可以申請辦理單獨的房屋產權證明和預告登記辦理手續的，能夠放貸。貸款政策和辦理手續參考本人購房貸款相關要求實行，歸于“本人購房貸款”會計分錄結轉，在銀行信貸智能管理系統中的借款類型與已申請辦理的本人購房貸款同樣。
停車位（位）雖不可以申請辦理單獨的房屋產權證明但可在借款所買住宅的房地產業支配權資格證書中做確立記述且隨住宅出讓的，可對住宅和配套設施停車位(位)合拼派發本人購房貸款。

第三十五條 對本人購房貸款業務流程中發生的虛報按揭貸款以及他違規操作，依照《中國建設銀行員工違背管理制度管理條例》開展懲罰，違犯刑訴法的，移交司法部門依法辦理。

第五章 附錄

第三十六條 本方法推行后，原《中國農業銀行個人住房貸款管理辦法》（農青發〔2000〕60號）、《中國農業銀行個人住房貸款操作流程》（農青發〔2001〕182號）、《中國農業銀行個人住房貸款貸后管理辦法》（農青發〔2004〕46號）另外廢除。本方法下達以前的別的要求與本方法不一致的，以本方法為標準。

第三十七條 本方法由我國農業銀行總行承擔表述和改動，各一級支行可制訂實施辦法，并向總公司辦理備案。

第三十八條 本方法自2008年9月1日起推行。

本人購房貸款基本上要求

一、合理合法合理的身份證證件
（一）地區（港澳臺地區人員以外）一般人員出示：住戶身份證原件及影印件。
（二）中國解放軍士兵出示：軍官證/軍人證/文職干部證/離休干部殊榮證/軍人退休證/文職干部退休證/軍校學員證中的一切一種正本及影印件。
（三）中國人民武裝警察部隊武裝警察出示：軍官證/警察證/文職干部證/離休干部殊榮證/警察退休證/文職干部退休證中的一切一種正本及影印件。
（四）港、澳、臺人員出示：港、澳、臺住戶往來國內通行卡/港、澳、臺同胞們回鄉證/港、澳、臺住戶旅行證/由我國政府審簽的護照簽證中的一切一種正本及影印件。

二、婚姻情況證實
（一）中國境內（港澳臺地區人員以外）己婚人員應出示結婚證書/戶口本（卡）中的一切一種正本及影印件。離婚或離異人員應出示離婚證書/離婚判決書/另一半死亡證/戶口本（卡）中的一切一種正本及影印件。單身人員除應書面聲明單身以外，還應出示戶口本（卡）正本及影印件,且戶口本（卡）上備案為“單身”或未記述婚姻情況；士兵、武裝警察等因客觀因素沒法出示戶口本（卡）的，一級支行應依據當地具體對有權利出示證實的企業明確提出實際規定。
（二）港澳臺地區人員
香港澳門人員：合理合法合理的婚姻情況資格證書/國內駐香港澳門組織為其工作員出示的婚姻情況證實/港、澳相關社團組織為其vip會員出示的婚姻情況證實/我國司法行政機關行政機關授權委托的香港律師分辨的中國香港結婚登記監督機構處出示的婚姻情況證明文件和經該刑事辯護律師證實的由被告方作出的婚姻情況申明/澳門結婚登記組織出示的婚姻情況證實中的一切一種正本及影印件。
中國臺灣人員: 己婚人員應出示結婚證書/戶口滕本里的一切一種正本及影印件。離婚或離異人員應出示離婚證書/離婚判決書/另一半死亡證/戶口滕本里的一切一種正本及影印件。單身人員除應書面聲明單身以外，還應出示戶口滕本/合理合法合理的未婚證明中的一切一種正本及影印件。

三、買房首付證實
（一）一手購房貸款的買房首付證實能夠是下列三項之一：宣布稅票；合理合法合理的現錢交款憑據或收款憑證；房地產商出示的首付收條。對房地產商出具收條的，應規定房地產商出示與首付相匹配的銀行進賬單或規定貸款人出示與首付相匹配的收款憑證（或匯款憑證）。小額貸款訂金（或預付款）一部分可僅由房地產商出示收條。
（二）在二手購房貸款中，貸款人向房屋出售人帳戶轉帳或匯錢的，收款憑證（或匯款憑證）及其房屋出售人簽名確定的首付收條能夠做為首付證實；由本行執行買賣資產代管的，以被代管資金賬戶清單及租賃協議書做為首付證實；由中介服務托管首付的，中介服務應出示首付收條并經房屋出售人簽名認同，且規定中介服務出示與首付相匹配的銀行進賬單或規定貸款人出示與首付相匹配的收款憑證（或匯款憑證）。小額貸款訂金（或預付款）一部分可僅由中介服務或房屋出售人出示收條。
（三）在本人購房貸款中，調研工作人員須核查貸款人首付付款的真實有效。

四、還貸工作能力評定標準
（一） 基本上個人收入證明
1、工薪階層任職類能夠是下列（1）-（4）項之一：
（1）貸款人所屬單位出示的收益證明文件。
（2）貸款人近一年以內不少于持續三個月的對公的儲蓄卡銀行對賬單或對公的銀行存折清單。
（3）貸款人近一年以內不少于持續三個月的住宅公積金繳存證實。調研工作人員應依據繳存比例測算貸款人平均收益。
（4）貸款人近一年以內的個人所得稅完稅憑證。調研工作人員應依據繳稅占比測算貸款人平均收益。
2、個私小區業主類能夠是下列（1）-（2）項之一：
（1）貸款人近一年以內的個人所得稅完稅憑證。調研工作人員應依據繳稅占比測算貸款人平均收益。
（2）項目投資營業收入證實。出示近一年以內經工商注冊的貸款人擁有的企業股權證明、經財務審計的公司資產總額證實，及其近些年以內股東分紅的證實。調研工作人員應依據股東分紅可靠性及可預估性開展適度折扣率后，除于分紅間距月數計算為月收入。
（二）還貸工作能力輔助證實能夠是下列1－2項中的一項或所有：
還貸工作能力輔助證實就是指貸款人出示的貸款人或其另一半戶下的速動資產證實和房屋產權證明。輔助證實僅做為金融機構客觀性分辨貸款人還貸工作能力的輔助根據，不可做為還貸工作能力證實的唯一根據。
1、速動資產證實
（1）起息號在三個月以前存期大半年之上的外幣存款定期存款、憑證式國債。
（2）持有期已在大半年之上的記賬式國債。
（3）起息號在三個月以前的活期儲蓄帳戶內近三個月的日均存款賬戶余額。
（4）合理合法保險公司出示的保底型人壽保險保險單/保底型項目投資保險單中已付款保險費用的當今折現率或保險單現金價值或退保險基金凈值。
（5）證劵公司、股票基金公司或代管組織出示的個股、股票基金清單明細表明的總市值。
2、房屋產權證明。指貸款人家中有著使用權且沒經質押、可以買賣的房地產。貸款人出示此次借款所買住宅以外的別的房地產的使用權資格證書、房產契稅完稅憑證。房地產使用價值正常情況下依照房產契稅完稅憑證所述交易量價錢測算。調研工作人員應調研確定房地產未設置質押。
（三）還貸工作能力評定標準
1、基本上個人收入證明各類不能互相累積；還貸工作能力輔助證實1-2項可互相累積，但不可與基本上個人收入證明互相累積。
2、為保證 真實有效，貸款人在全額的交貨首付以后出示的符合規定的證明文件才可以做為還貸工作能力輔助證實。
3、貸款人應最少出示基本上個人收入證明中的一切一項,激勵貸款人出示還貸工作能力輔助證實。
工薪階層人員出示基本上個人收入證明中第（1）項的，調研工作人員應融合本地城市經濟發展、貸款人年紀、崗位、職位等基本情況，分辨收益證明文件所列收益是不是有效。對收益證明文件所列收益遠超一切正常水準造成 收益真實有效無法分辨的,應規定貸款人出示基本上收益第（2）-（4）項個人收入證明中的一切一項開展證明，貸款人出示的第（2）-（4）項個人收入證明中的一切一項顯著小于收益證明文件所列收益的，需從低評定貸款人收益；貸款人無法出示第（2）-（4）項個人收入證明的，應規定出示還貸工作能力輔助證實，且（速動資產＋房地產使用價值）≥借款本錢。 個私小區業主出示項目投資營業收入證實的，調研工作人員應融合本地城市經濟發展、貸款人從業崗位等基本情況，分辨個人收入證明所列收益是不是有效。對列出收益遠超一切正常水準造成 收益真實有效無法分辨的，應規定出示還貸工作能力輔助證實，且（速動資產＋房地產使用價值）≥借款本錢。

五、兩人調研
（一）下列幾類狀況須推行兩人調研：
1、向貸款人以及另一半派發的購房貸款額度超出要求規范（由一級支行確立）的本人購房貸款。
2、向貸款人以及另一半派發的購房貸款訂單數超出要求規范（由一級支行確立）的本人購房貸款。
3、合乎總公司或一級支行要求的別的狀況的購房貸款。
（二）兩人調研能夠采用下列方式：
1、同歩調研。兩位調研工作人員另外參加每個調研階段，調研建議同樣的，一同作出調研結果，并一同對調研結果承擔；調研建議不一樣的，各自作出調研結果，并對分別的調研結果承擔。
2、逐層調研。一名調研工作人員根據核查書面材料、與貸款人談話的方法開展調研；另一名調研工作人員根據核查書面材料、對貸款人電話采訪或上門服務采訪的方法開展調研。兩位調研工作人員依據分別的實地調查各自作出調研結果，并對分別的調研結果承擔。

六、貸款人家庭年收入、債務狀況的調研
對己婚貸款人，若貸款人收益已做到規定，不用調研其另一半收益狀況。對貸款人以及另一半的金融機構債務，應根據中國人民銀行個人征信報告系統軟件核查，別的債務信息內容關鍵根據貸款人申請方法獲得。

七、抵押人另一半或別的共有權利人建議 抵押人己婚或質押物有別的共有權利人的，須出示己婚抵押人另一半或別的共有權利人的合理合法合理的身份證證件正本及影印件。
對己婚抵押人的另一半或別的共有權利人，正常情況下應由借款行經辦人員工作人員當場印證簽定本人買房擔保借款合同書；不可以印證簽定本人買房擔保借款合同書的，應公正簽定《同意抵押承諾書》。但對房地產業支配權資格證書上未將貸款人另一半備案為共有權利人，且房地產業備案管理方法單位明文規定此類狀況下申請辦理房地產遷移備案及預告登記時不用另一半簽名或出示保證書的，一級支行可自主明確是不是規定抵押人另一半當場簽定本人買房擔保借款合同書或公正簽定《同意抵押承諾書》。